Je suis propriétaire bailleur

Présentation :

Créée en janvier 2020 en remplacement de l’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et de l’aide de l’Anah « Habiter Mieux Agilité », MaPrimeRénov’ est l’aide publique principale de la rénovation énergétique. L’aide est ouverte aux propriétaires bailleurs depuis le 1^er juillet 2021.

Pour prétendre aux différents modules de MaPrimeRénov’, le logement doit être une résidence principale, définie comme « un logement occupé au moins 8 mois par an ». Ce logement doit être déclaré comme habitable depuis au moins 15 ans (pas de rénovation de grange par exemple). Pour une future résidence principale, il suffit de s’engager sur l’honneur à vivre à louer le logement un an maximum après la demande de solde de l’aide.

Les propriétaires bailleurs peuvent déposer des dossiers différents pour 3 logements maximum, et peuvent en plus bénéficier de MaPrimeRénov’ en tant que propriétaires occupants.

Les propriétaires occupants s’engagent à louer le logement au titre de résidence principale dans les 1 ans suivant la demande de solde à l’Anah, et à continuer à louer le logement pendant au moins 6 ans (remboursement au pro-rata du temps passé si ce n’est pas respecté).

Avec ce dispositif, il n’y a pas de plafonnement des loyers ni de conventionnement avec l’Anah pour faire du logement social, contrairement au dispositif Loc’Avantages par exemple.

Le dossier MaPrimeRénov’ est à déposer impérativement avant le début des travaux, et avant la signature des devis (pour ce dernier point, en particulier dans le cas d’un « parcours accompagné »).

Une fois le dossier déposé et l’accord de l’Anah reçu, les travaux doivent être réalisés sous 3 ans.

Il n’est pas possible de déposer un deuxième dossier MaPrimeRénov’ pour la même adresse tant que le premier n’est pas entièrement soldé et l’aide versée.

/!\ La « simplification » de MaPrimeRénov’ entrée en vigueur au 15/05/2024 ouvre plus largement l’accès au dispositif en « poste par poste ».
Plus de détails sur cette page

Au 1^er janvier 2024, MaPrimeRénov’ évolue en fusionnant différentes aides. À ce jour, il existe ainsi deux dispositifs, suivant l’ampleur des travaux envisagés :

Présentation :

Mises en place en 2006, les aides CEE (souvent appelées « prime énergie » par abus de langage) sont versées par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul domestique, carburants automobiles…) qui y sont obligés au titre du principe « pollueur-payeur ». Le principe de base en est simple : valoriser les économies d’énergie réalisées lors de travaux de rénovation. Elles ne dépendent pas des revenus, mais de la durée de vie standard de l’équipement posé et de la zone climatique considérée. Présentation officielle sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35584

Ainsi, à 1 kWh cumac (pour « cumulé actualisé » – tient compte de la durée de vie de l’équipement) économisé correspond 1 titre CEE. L’État définit dans des fiches standardisées le nombre de CEE que rapporte chaque type de travaux éligible, et ce suivant la zone de rigueur climatique considérée. Chaque CEE est ensuite valorisé sur le marché des CEE à un prix qui fluctue. Le montant final de la prime CEE pour le consommateur dépend donc du volume de CEE (défini par l’État par type de travaux) et du prix du CEE (dépendant de l’équilibre offre-demande, telle une place de marché).

Et en pratique ça donne quoi ? Si on considère par exemple l’isolation d’un mur de 100 m² en Haute Vienne (zone climatique H1), ces travaux donneraient droit à 1600×100=160 MWh cumac, soit 160 000 titres CEE. Si on suppose un cours des CEE à 7€/MWhc, l’aide des fournisseurs d’énergies se montera théoriquement à 1200€. En pratique, le fournisseur d’énergie garde une partie de cet argent pour lui pour se rémunérer et le montant effectivement versé sera plus faible.

Les montants des aides CEE peuvent cependant être bonifiés dans le cadre d’opérations « Coup de pouce » décidées par l’État pour favoriser certains types de travaux. Ainsi des différents coups de pouce « chauffage ». Les aides sont alors des forfaits fixes dépendant du type de travaux engagés et des revenus du ménage. Les travaux éligibles, les montants associés, et les fournisseurs d’énergie qui proposent ces aides sont disponibles sur https://www.ecologie.gouv.fr/coup-pouce-chauffage-et-isolation. Les offres CEE hors « coup de pouce » sont globalement proposées par les mêmes entreprises.

Pour ce qui est des offres de rénovation globale (mêmes critères de gain énergétique que MaPrimeRénov’ « parcours accompagné »), les fournisseurs à proposer l’aide sont peu nombreux, et peuvent en théorie se retrouver sur ce document. À noter : depuis janvier 2024, ce coup de pouce est réservé aux dossiers non éligibles aux aides MaPrimeRénov’ « parcours accompagné », notamment les SCI et les résidences secondaires.

Points à retenir :

• Une aide privée complémentaire de l’aide publique MaPrimeRénov’.
• Des aides à la rénovation « geste par geste » ou un forfait « rénovation globale » proportionnel aux économies d’énergie réalisées.
• Un interlocuteur à choisir parmi les différents fournisseurs d’énergie qui proposent la même aide (au montant parfois différent, en argent ou bons d’achat), indépendamment de tout contrat déjà signé.
• Un montant variable en fonction du cours du titre CEE sur le marché et du fournisseur d’énergie sollicité.
• Un montage de dossier parfois assuré par les artisans retenus dans le cadre d’un partenariat.
• Une aide disponible pour tous les logements de plus de 2 ans.
• Une aide à demander obligatoirement avant la signature des devis, ou dans les 14 jours qui suivent cette date.

Modalités d’obtention :

Le dépôt de dossier se fait sur les sites internet dédiés des fournisseurs d’énergie, ou par courrier postal. Aucun annuaire officiel de ces sites internet n’existe cependant, compliquant la comparaison des offres.

Présentation :

Aide de l’Anah prenant au 1^er mars 2022 la suite du dispositif « Louer abordable » (aussi appelé Anah Bailleur ou dispositif Cosse), Loc’Avantages permet à des propriétaires de louer leur logement à des ménages aux ressources modestes, à un niveau de loyer abordable, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et éventuellement d’aides à la rénovation. Plus le loyer pratiqué est modéré par rapport au niveau de loyer de marché, plus l’avantage fiscal est attractif.

Les aides aux travaux accordées dépendent des travaux engagés, et prennent en compte au maximum 80 m² habitables :

• Travaux de rénovation énergétique seule (gain énergétique supérieurs à 35 %) : 25 % du montant HT des travaux pour un maximum de 15 000 € par logement.
• Travaux d’adaptation pour l’autonomie de la personne / mise en sécurité / salubrité : 35 % du montant total des travaux HT, pour un maximum de 21 000 € par logement.
• Travaux de rénovation globale d’un logement indigne ou très dégradé (logement déclaré insalubre) : 35 % du montant HT des travaux, pour un maximum de 28 000 € par logement.

Dans tous les cas, le logement devra cependant atteindre au moins l’étiquette énergie D après travaux.

Pour mobiliser cette aides, un accompagnement est obligatoire par un organisme d’AMO agréé par l’Anah. Toutes les structures agréés MonAccompagnateurRénov’ ne disposent pas de l’agrément adéquat : Soliha est ainsi le seul en Haute-Vienne hors Limoges Métropole. Un financement maximum de 875 € par logement est ainsi apporté par l’Anah pour financer cette prestation.

À noter : afin de renforcer l’attractivité de l’intermédiation locative, des primes existent et sont cumulables :

• Prime de 1000 € en cas d’intermédiation locative
• Prime de 2000 € en cas de mandat de gestion
• Prime de 1000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m²

L’intermédiation locative est un système qui permet, grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organismes agréé par l’État ou association agréée par l’État), de sécuriser et de simplifier la relation entre le locataire et le bailleur. Elle repose sur un principe solidaire : les logements sont loués à des ménages en grande précarité, sortant par exemple des dispositifs d’hébergement et ne trouvant pas de logement sur le marché. Des sécurités sont aussi apportées au bailleur en cas de dégats engendrés dans le logement. En Haute-Vienne, l’Agence Immobilière Sociale 87 (AIS 87) est l’interlocuteur principal pour l’intermédiation locative.

Points à retenir :

• Des aides aux travaux atteignant 25 à 35 % du coût HT des travaux
• Un avantage fiscal allant de 15 à 65 % des revenus issus du loyer
• Pour les propriétaires bailleurs souhaitant proposer une location à loyer modéré avec niveau de ressources limités pour les locataires, et pour un logement non meublé
• Pour des travaux menant à des gains énergétiques supérieurs à 35% ou concernant la réhabilitation de logements insalubres ou dégradés
• Les propriétaires bailleurs doivent conventionner leur logement locatif avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans.
• Le logement n’est pas éligible à Loc’Avantages si vous souhaitez louer à un membre de votre famille
• Un simulateur pour déterminer les niveaux de loyer localement applicables est disponible ici : https://monprojet.anah.gouv.fr/pb/inscription/nouvelle
• Des restrictions de localisation s’appliquent. Ne sont éligibles que les logements situés en Zone C « bassins de vie », soit les communes de Aixe-sur-Vienne, Ambazac, Bellac, Bessines-sur-Gartempe, Châlus, Châteauneuf-la-Forêt, Châteauponsac, Le Dorat, Eymoutiers, Nexon, Rochechouart, Saint-Junien, Saint-Léonard-de-Noblat, et Saint-Yrieix-la-Perche
• Les logements situés en zones d’OPAH sont financés en priorité.
• Le bail doit avoir été signé depuis moins de 2 mois
• Les logements vacants depuis plus d’un an ne sont pas éligible à l’aide aux travaux (hormis secteur OPAH).

Modalités d’obtention :

La demande de convention doit être déposée sur la plateforme de l’Anah locale https://monprojet.anah.gouv.fr/ dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

TVA à Taux réduit

Les travaux de rénovation énergétique sont soumis à une TVA au taux réduit de 5,5% (isolation, chauffage, régulation, fenêtres, main d’œuvre associée…), au lieu des 20% réglementaires. Certains autres travaux, comme la pose de volets roulants, bénéficient d’une TVA à 10%. La liste des travaux éligibles est disponible ici.

Déficit foncier

Comme pour les autres frais d’investissement dans les biens loués nus, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel et s’il ne s’agit pas d’une location meublée. Le montant déductible, jusqu’à présent plafonné à 10 700€, est doublé au 1er janvier 2023 pour passer à 21 400€. Plus d’informations sur le site du Ministère.

Aides de la Région

La région Nouvelle-Aquitaine ne propose aucune aide à la rénovation énergétique ni pour les panneaux solaires photovoltaïques.

Seul des appels à projet sont parfois disponibles pour des sujets précis (habitat inclusif, rénovation des copropriétés…)

Plan Départemental de l’Habitat (PDH)

Le Conseil Départemental de la Haute-Vienne et les Communautés de Communes du département ont mis en place au 1er janvier 2023 un financement, complémentaire à Loc’Avantages, intervenant sur l’ensemble du territoire départemental :

• Du reste à charge lié à l’AMO (audit + accompagnement et montage des dossiers d’aides). Attention, l’avance des frais reste à faire par le ménage, sauf si le projet est situé sur un secteur OPAH.
• Une aide complémentaire aux travaux dont le montant est de l’ordre de 10% du montant des travaux éligibles (750€/m² HT maximum pris en charge, jusqu’à 80 m²) apportés par le Conseil Départemental (7,5%) et par les Communautés de Communes (2,5%).

« Action Cœur de Ville »

Ce programme lancé en décembre 2017 a pour but de rénover et renforcer l’attractivité des centres-bourg de villes moyennes, en favorisant la transition écologique et l’inclusion sociale, et valorisant le patrimoine architectural, paysager et urbain. Le territoire concerné bénéficie ainsi d’aides à la réhabilitation de l’habitat en centre-ville, à l’amélioration de l’accessibilité, la mise en valeur du patrimoine… En Haute-Vienne, seule la ville de Limoges est concernée par ce programme.

Opérations programmées : OPAH-RU

Une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat est une convention signée entre l’État, l’Anah et une collectivité (généralement communauté de communes ou commune) pour favoriser la réhabilitation de quartiers ou centres urbains anciens, de bourgs ruraux dévitalisés…

Il existe principalement des OPAH « classiques », et des OPAH-RU (pour « renouvellement urbain »). Les premières sont en général à l’échelle de la communauté de communes (aucune en Haute-Vienne hors Limoges Métropole), et les secondes permettent plutôt de cibler en centre bourg très dégradé à revitaliser.

Les OPAH-RU permettent de toucher un complément de financement de la part des collectivités locales pouvant atteindre 30% du coût HT des travaux pour les projets éligibles à Loc’Avantages.

L’avantage principal de l’OPAH-RU est cependant la gratuité de l’accompagnement par l’AMO agréé et obligatoire pour les aides Anah et locales.

Des aides à la réfection des façades (jusqu’à 40% d’un plafond de 15 000€ HT de travaux) existent aussi sur ces périmètres.

Ces financements ne sont cependant effectifs que dans un périmètre très restreint de centre-bourg.

En Haute-Vienne au 01/06/2024, il en existe trois en opération :

• OPAH-RU Nobl’habitat, sur la communauté de communes de Noblat (périmètres sur les communes de St Léonard de Noblat, Saint-Paul, et Sauviat sur Vige). Ce dispositif est en fonctionnement jusqu’à novembre 2024.
• OPAH-RU de Bellac et Le Dorat, sur la communauté de communes Haut Limousin en Marche, a été lancée en avril 2023 et sera en fonctionnement jusqu’à mars 2028.
• OPAH de Limoges Métropole, avec un dispositif très avantageux et doté d’aides spécifiques (prime à l’utilisation de matériaux biosourcés, prime à l’accession…). Opération lancée fin 2023 et effective jusqu’à 2028. Contacter le Guichet Habitat Énergie de Limoges Métropole pour plus d’éléments sur cette opération.
• D’autres OPAH-RU pourraient voir le jour prochainement dans le cadre du dispositif Petites Villes de Demain (Eymoutiers, Châteauponsac, Nexon et Châlus notamment).

Dispositif Denormandie

Mis en place en 2019 et prolongé à minima jusqu’au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie est une réduction d’impôts sur le revenu destinée aux propriétaires bailleurs (personnes physiques uniquement, pas les SCI) qui achètent un bien à rénover en vue de le mettre en location pour une longue durée (6 ans minimum) à loyer plafonné. Il est disponible dans les 222 villes du plan « Action cœur de ville » (seulement Limoges en Haute-Vienne) et dans certaines communes qui s’engagent dans une opération de Revitalisation du Territoire (ORT), notamment via le dispositif « Petites Villes de Demain ». C’est le cas de Bellac, le Dorat, Châteauponsac, Saint-Léonard-de-Noblat, Châteauneuf-la-Forêt, Eymoutiers, Saint-Junien, Rochechouart, et Saint-Yrieix-la-Perche.

Si le périmètre ORT est en général restreint au centre-bourg ancien, le dispositif Denormandie s’applique quant à lui à l’ensemble de la commune concernée, « indépendamment du périmètre d’application de la convention ORT. » (point 280 du site des impôts).

Pour bénéficier de l’aide, il faut réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération, soit par exemple pour l’achat d’un logement de 60 000 euros, réaliser pour au moins 15 000 € de travaux. Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 € (achat + travaux). Les travaux éligibles au dispositif sont :

• tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)
• la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (et annexes)
• les travaux pour réaliser des économies d’énergie

De manière similaire à Loc’Avantages, il est obligatoire de proposer des loyers suffisamment bas. Il ne sont pour autant pas aussi bas que ceux de Loc’Avantages, les dispositifs étant différents et non cumulables (logements intermédiaires et non sociaux).

Les bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération, en fonction de la durée de la location :

• 6 ans : 12 %
• 9 ans : 18 %
• 12 ans : 21 %

Exonération de la taxe foncière

Chaque collectivité peut décider de mettre en place une exonération pour 3 ans de 50 ou 100% de la taxe foncière lorsque les ménages justifient de dépenses liées à la rénovation énergétique de leur logement. Elle peut être mise en œuvre lorsque le montant des dépenses payées par le propriétaire est supérieur à 10 000 € TTC (hors main-d’œuvre) l’année précédente ou 15 000€ sur les 3 années précédentes. Cependant en Haute-Vienne, aucune collectivité ne propose ce dispositif au 1^er janvier 2024.

Si vous ne souhaitez ou ne pouvez pas mobiliser votre épargne pour avancer et financer le montant des travaux non pris en charge par les aides, plusieurs solutions existent :

Avance d’aides MaPrimeRénov’ « poste par poste » et MaPrimeRénov’ « parcours accompagné »

Il est possible de bénéficier d’une avance jusqu’à 70% des aides MaPrimeRénov’, avec des modalités différentes suivant le volet considéré :

MaPrimeRénov’ « poste par poste » :

Il est possible de faire une demande d’avance jusqu’à 70% dans les dossiers MaPrimeRénov’ « poste par poste » une fois le dossier accepté, et sur présentation des devis signés. Cette possibilité est ouverte uniquement pour les ménages très modestes.

Attention cependant aux délais de traitement de l’organisme d’instruction national, qui entrainent fréquemment des retards de paiement importants.

MaPrimeRénov’ « parcours accompagné » :

Il est possible de faire une demande d’avance jusqu’à 70% dans les dossiers MaPrimeRénov’ « parcours accompagné » une fois le dossier accepté (6 mois maximum après le mail d’accord de l’Anah), et sur présentation des devis signés. Cette possibilité est ouverte pour les ménages très modestes et modestes.

L’instruction de ces dossiers étant réalisée par l’Anah locale, les délais de paiement sont en général plus courts que ceux de MPR « poste par poste ».

Créé en 2009, l’Eco-PTZ est un prêt à taux 0% dédié au financement du reste à charge des travaux de rénovation énergétique des logements. Il est accessible sans condition de ressources, et est remboursable entre 3 et 15 ans dans le cas général, et jusqu’à 20 ans pour une rénovation globale. Il est distribué par une majorité d’établissements bancaires. Le logement peut être une maison ou un appartement, construit il y a plus de 2 ans, et qui n’a pas fait de travaux ayant généré un Eco-PTZ dans les 5 ans. Pour pouvoir y prétendre sur un poste d’isolation, il est nécessaire d’isoler un pourcentage minimum de la surface existante.

Son plafond dépend du type et du nombre de travaux envisagés :

Prêts spécifiques des banques

Certaines banques ont mis en place des types de prêts dédiés à la rénovation énergétique qui peuvent être intéressants en complément ou en lieu des prêts garantis par l’État. Leur montant peut aller jusqu’à 75 000€. Se renseigner au cas par cas auprès de vos conseillers bancaires.

Prêts des fournisseurs d’énergie :

Les fournisseurs d’énergie à l’origine des aides CEE peuvent également proposer des prêts plus ou moins avantageux et orientés suivant leurs activités. Les taux sont cependant en général moins intéressants que ceux des prêts classiques ou celui de l’Éco-PTZ.

Le guide des aides financières pour la rénovation énergétique est disponible ici :

https://www.anah.gouv.fr/anatheque/le-guide-des-aides-financieres-2024

Si vous souhaitez mobiliser l’aide MaPrimeRénov’ « parcours accompagné » :

• Contactez différents organismes MonAccompagnateursRénov’ agréés localement (annuaire disponible ici : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-ar/) pour comparer les prestations et tarifs de chacun.
• Réaliser des devis auprès d’artisans RGE (NE PAS LES SIGNER AVANT LES DEMANDES D’AIDE)
• Les étapes suivantes sont a minima réalisées par l’AccompagnateurRénov’:
  • Visite à domicile avec réalisation d’un audit énergétique (différent du DPE), dont les scénarios de rénovation modélisés doivent correspondre à votre projet et définissent les montants d’aides.
  • Vérification du contenu des devis (qualité des travaux, mentions obligatoires)
  • Appui au montage des dossiers MaPrimeRénov’ « parcours accompagné » et éventuelles aides locales (montage intégral en cas de mandat administratif)
  • 2^e visite à domicile à la fin des travaux
• Réaliser les travaux sous 3 ans
• Un contrôle sur site ou par téléphone peut intervenir à cette phase pour chacune des aides versées. Y répondre est obligatoire pour toucher l’aide.
• Le versement des aides intervient en général sous 1 à 3 mois

Si vous souhaitez mobiliser MaPrimeRénov’ « poste par poste » et les CEE :

• Si le dossier est éligible à MaPrimeRénov’ « poste par poste », réalisez éventuellement un DPE avec un diagnostiqueur agréé (annuaire disponible ici : https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action)
• Réaliser des devis auprès d’artisans RGE (NE PAS LES SIGNER AVANT LES DEMANDES D’AIDE)
• Revenez éventuellement vers nous pour vérifier que le contenu des devis est bon du point de vue des aides et de la qualité des travaux
• Si les artisans retenus ne s’en chargent pas eux-mêmes, déposer en premier une demande d’aide CEE auprès du fournisseur d’énergie de votre choix pour avoir une estimation des aides CEE auxquelles vous avez droit ; Réponse en général instantanée ou sous 2-3 jours avec un « cadre de contribution »
• Une fois reçue la réponse des CEE, créer le dossier de demande d’aide MaPrimeRénov’ sur le site https://www.maprimerenov.gouv.fr/ (guide d’aide disponible ici) ; /!\ Un seul dossier MaPrimeRénov’ peut être déposé à la fois (peut contenir plusieurs devis de travaux différents) /!\ ; Réponse sous 3 semaines (plus long si dossier incomplet)
• Réaliser les travaux sous 3 ans
• Une fois les travaux terminés, déposer les factures sur votre espace en ligne MaPrimeRénov’ et envoyez les documents demandés par courrier au fournisseur d’énergie choisi pour les CEE
• Un contrôle sur site ou par téléphone peut intervenir à cette phase pour chacune des aides versées. Y répondre est obligatoire pour toucher l’aide.
• Le versement des aides intervient en général sous 1 à 3 mois